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22/03/2018 08:09

Como elaborar um manual para as edificações

Da Redação

 

A busca da qualidade no processo de produção das edificações, uma das metas que nos últimos anos impulsiona a introdução de significativas mudanças na construção civil, tem evidenciado a necessidade de uma abordagem mais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos. O processo de produção das edificações normalmente vinha sendo observado como constituído de apenas duas etapas: o projeto (algumas vezes subdividido em etapas intermediárias, desde a definição conceitual do projeto até a produção de detalhes de execução) e a execução em canteiro.

A NBR 14037 de 07/2011 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente, de forma a: informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação construída; descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos; em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o condomínio com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação; prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.

Aplica-se ao fornecimento de informações técnicas mínimas necessárias ao desenvolvimento das atividades de uso, operação dos equipamentos e manutenção das edificações. Aplica-se a edificações em geral, independentemente da altura, tipologia ou padrão construtivo. A incumbência pelas atividades descritas é do proprietário ou do condomínio, podendo estes determinar um representante legal de acordo com as legislações específicas. As normas relacionadas à segurança pública e saúde pessoal não fazem parte do escopo desta norma.

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Qual seria a disposição dos conteúdos do manual de uso, operação e manutenção?

Como redigir o memorial descritivo?

Quais as recomendações para situações de emergência?

Como deve ser feita a atualização do manual?

a edificação construída não pode ser entendida, ela própria, como a realização do objetivo do processo, pois é somente após a conclusão do projeto e da execução da edificação que ela pode ser colocada a serviço dos seus usuários e servi-los adequadamente em relação ao previsto, ou seja, realizar o motivo pelo qual a edificação foi produzida. Cada vez mais a sociedade civil tem reconhecido e assumido a elevada importância das atividades de uso, operação e manutenção dos edifícios como forma de assegurar a durabilidade e a preservação das condições de utilização das edificações durante a sua vida útil de projeto.

Por um lado, em relação às atividades de uso, operação e manutenção dos edifícios, dadas suas características afins, existe uma razoável integração entre as etapas posteriores a execução da edificação. Por outro lado, existe já uma crescente integração entre as etapas de projeto e execução. A questão centra-se então no desenvolvimento de uma interface eficiente entre projeto e edificação constituída, e programas de manutenção.

A elaboração e a implementação de programas de manutenção corretiva e preventiva, calcada no objeto desta norma, são essenciais. Um aspecto tão mais crítico quando se tornam mais complexas as edificações, afastando-se de padrões convencionais conhecidos. Técnicas de avaliação pós-ocupação têm sido utilizadas para retornar às etapas de projeto e execução das informações sobre as condições reais de apropriação pelos usuários do espaço construído, identificadas a partir de observações das etapas de conservação, uso e manutenção.

A qualidade da documentação técnica produzida ao longo das fases de projeto e execução e seu direcionamento para esclarecer dúvidas relativas às etapas de conservação, uso e manutenção, e da operação dos equipamentos, de forma sistematizada em forma de manuais relativos às edificações, tem sido outro instrumento para melhorar a comunicação no processo, e este é o foco desta norma. O manual deve ser escrito em linguagem simples e direta, utilizando vocabulário preciso e adequado ao proprietário e ao condomínio. Recomenda-se a utilização de recursos como ilustrações, desenhos esquemáticos, fotografias e tabelas.

As informações contidas no manual devem ser apresentadas de forma didática. O manual deve ser organizado de maneira que as informações sejam apresentadas segundo classificações que facilitem sua compreensão. O nível de detalhamento do manual deve ser compatível com a complexidade da edificação.

O manual deve ser produzido e fornecido em meio físico, sendo impresso ou eletrônico (CD, DVD, pen drive). O uso de meios eletrônicos é permitido desde que sejam de fácil operação e entendimento e que possuam a alternativa de reprodução dos conteúdos em meios impressos, sendo facultada ao usuário a solicitação de uma via impressa, por ocasião da entrega da obra. O conteúdo do manual deve orientar o proprietário e o condomínio na forma de obtenção de informações.

Por motivos práticos, pode ser útil a divisão do manual em Capítulos, os quais podem ser subdivididos em itens. A tabela recomenda a estrutura de disposição de conteúdos dos Capítulos, e as subdivisões dos itens básicos que devem estar contidos no manual, podendo ser complementada e adaptada conforme a necessidade específica do empreendimento.

A tabela apresenta a correlação das Seções e subdivisões do manual com os itens desta norma para orientar na elaboração do manual. Explicações adicionais que aprofundem a compreensão de alguma informação específica devem ser apresentadas como anexo ao manual objeto desta norma.

 

 

Cada capítulo deve permitir uma visão específica e ser detalhado em uma extensão tal que permita guiar o leitor sobre o seu conteúdo. Para a Apresentação e Índice, recomenda-se que seja alfanumérico e contenha, de forma sequencial, os capítulos e subdivisões, indicando o número da página do manual. A Introdução deve conter informações sobre o empreendimento e fazer comentários sobre o manual. As Definições devem ser incluídas apenas as que são necessárias à compreensão de certos termos técnicos e legais adotados no manual.

Garantias e assistência técnica - O manual deve conter informações sobre os prazos de garantia, constando os principais itens das áreas de uso privativo e das áreas de uso comuns, podendo variar de acordo com a característica individual de cada empreendimento, com base no seu memorial descritivo. Eventuais contratos de garantia preexistentes, especialmente de equipamentos, devem ser informados no manual.

Recomenda-se que os prazos de garantia sejam apresentados conforme NBR 15575-1. As Perdas de garantias devem conter explicitamente as condições de perdas de garantias. Para a Assistência técnica, o manual deve conter o procedimento da forma como o construtor e/ou incorporador se obriga a prestar o serviço de atendimento ao cliente, para orientações e esclarecimentos de dúvidas referentes à manutenção, garantia e assistência técnica.

Para o Memorial descritivo, o manual deve apresentar uma descrição escrita e ilustrativa da edificação “como construída”, tanto para as áreas de uso privativo quanto para as áreas de uso comuns, sendo que as informações devem se ater, no mínimo, à abrangência destas respectivas áreas, e deve conter: informações sobre aspectos importantes para o proprietário e para o condomínio, como propriedades especiais previstas em projeto e sistema construtivo empregado; desenhos esquemáticos, com dimensões cotadas, que representem a posição das instalações; descrição dos sistemas e, quando aplicável, dos elementos e equipamentos; cargas máximas admissíveis nos circuitos elétricos; cargas estruturais máximas admissíveis; descrição sucinta dos sistemas; relação dos componentes utilizados para acabamentos (por exemplo, revestimentos cerâmicos, tintas, metais, ferragens, esquadrias, vidros, etc.) com as suas especificações; e sugestão ou modelo do programa de manutenção preventiva.

A abordagem e a extensão das informações vão depender da complexidade da edificação ou dos seus equipamentos. A relação de fornecedores deve conter a indicação dos fornecedores em geral e dados para contato. A Relação de projetistas deve conter a indicação dos responsáveis pela elaboração dos projetos e dados para contatos.

A relação dos serviços de utilidade pública deve conter a indicação das concessionárias com os respectivos contatos. Em operação, uso e limpeza, deve-se tratar dos procedimentos para operação, uso e limpeza dos componentes ou equipamentos mais importantes da edificação, a fim de prevenir danos que possam acarretar consequências graves.

O manual deve apresentar informações sobre os procedimentos para a colocação em uso da edificação, contendo: descrição clara dos procedimentos para solicitação de ligação dos serviços públicos, informando endereços, telefones de contato, documentação necessária, etc.; instruções sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projeto para serem fornecidos e instalados pelos usuários; instruções para a movimentação horizontal e vertical nas áreas comuns do edifício, identificando as dimensões e cargas máximas de móveis e equipamentos dentro da edificação construída; instruções para o uso; recomendações para limpeza; referência às recomendações contidas na NBR 15575-1, nas partes específicas, para acesso de pessoas e manutenção de coberturas.

O grau de detalhamento deste capítulo depende da complexidade dos sistemas da edificação objeto do manual. Convém que seja abordado separadamente em cada subdivisão, conforme indicado na tabela. O proprietário ou condomínio deve elaborar o programa de manutenção. A observação e o cumprimento do programa de manutenção fornecem subsídios para o bom funcionamento da edificação, atendendo às condições de saúde, segurança e salubridade do usuário.

O manual deve apresentar o modelo de programa de manutenção preventiva, cuja elaboração e implementação atendam à NBR 5674. Deve-se mencionar a periodicidade das manutenções, apresentar informações sobre procedimentos e roteiros recomendáveis para a manutenção da edificação e descrever as condições de manutenibilidade previstas no projeto. Recomenda-se que a manutenção seja efetuada por pessoal qualificado ou empresa especializada, conforme NBR 5674.

O manual deve indicar a obrigatoriedade de se registrar a realização da manutenção. Estes registros devem ser armazenados adequadamente conforme a NBR 5674. O programa de manutenção deve conter orientações para a realização da inspeção. É recomendável que o manual indique a realização de laudos de inspeção da manutenção, uso e operação, a serem realizados periodicamente, por profissionais habilitados registrados nos conselhos profissionais competentes, para serem anexados à documentação e registros da edificação. Tais laudos podem ser solicitados pelo incorporador, construtor, proprietário ou condomínio.

O manual deve apresentar recomendações para o uso racional da água, energia, gás e coleta seletiva de lixo, incluindo resíduos de construção e demolição, a fim de utilizar os recursos de forma consciente e racionalizada. Deve conter informações sobre termos de compensação ambiental, quando houver, ou outras condicionantes ambientais estabelecidas na fase de projeto e obtenção do “Auto de Conclusão do Imóvel”, alertando para incidências de penalidades.

O manual deve conter informações sobre consequências advindas do não cumprimento às recomendações fornecidas ou estabelecidas em projeto, e executadas, que possam acarretar a perda do desempenho ambiental preestabelecido inicialmente e/ou risco à saúde do usuário. Além disso, devem conter as instruções sobre os procedimentos a serem adotados em casos de emergência, ou seja, aqueles que requerem providências rápidas e imediatas que visem a segurança pessoal e patrimonial dos usuários.

O manual deve apresentar: informações sobre procedimentos que devem ser adotados em casos típicos de emergências, como: vazamentos de gás; vazamento de água; falhas nos sistemas elétricos; prevenção e combate a incêndio; falhas de instalações e equipamentos julgados críticos ao funcionamento da edificação, contemplando não restritivamente os elevadores, instalações de ar condicionado, instalações hidráulicas e sanitárias, instalações elétricas e outros; descrição e localização de todos os controles de operação da edificação, com destaque para os dispositivos de segurança e combate a incêndios, registros da rede hidráulica e chaves dos disjuntores das instalações elétricas; alerta aos usuários, proprietários e ao condomínio sobre os riscos decorrentes da negligência ou não observação das situações de emergência.

Deve prover informações sobre as rotas de fuga e as saídas de emergência, bem como sobre recomendações para situações de emergência. Incluir informações com o seguinte teor: toda e qualquer alteração nos sistemas estruturais da edificação deve ser previamente submetida à análise da incorporadora/construtora, do projetista, ou na sua ausência, de um responsável técnico; toda e qualquer alteração nos sistemas de vedações horizontais e verticais, e demais sistemas, deve ser previamente submetida à análise da incorporadora/construtora, do projetista, ou na sua ausência, de um responsável técnico.

Deve ter informações sobre uma consulta sobre limitações e impedimentos quanto ao uso da edificação ou de seus sistemas e elementos, instalações e equipamentos deve ser previamente submetida à análise da incorporadora/construtora, do projetista, ou na sua ausência, de um responsável técnico; toda e qualquer modificação que altere ou comprometa o desempenho do sistema, inclusive aquelas da unidade vizinha, deve ser previamente submetida à análise da incorporadora/construtora, do projetista, ou na sua ausência, de um responsável técnico.

Deve incorporar todas as alterações devem ser objeto de documentação específica, incluindo projeto e memorial a serem elaborados pelo responsável técnico; deve informar que a sua validade é exclusiva nas condições originais de entrega da edificação, cabendo elaborar novo manual em caso de alterações na originalidade; e, quando aplicável, as modificações devem ser registradas e aprovadas nos órgãos competentes.

O manual deve fazer referência aos manuais específicos dos fornecedores dos equipamentos e sistemas, a fim de que as devidas operações e manutenções sejam respaldadas tecnicamente. O manual deve conter relação de documentos técnicos e legais, indicando a incumbência pelo fornecimento inicial, o responsável e a periodicidade da renovação.

A relação de documentos técnicos descritos deve conter no mínimo os seguintes projetos: arquitetura; estrutura; instalações elétricas; instalações hidráulicas; sistema de proteção de descarga atmosférica (SPDA); elevadores; paisagismo; projetos específicos (quando pertinentes): luminotécnica, drenagem, diagramas dos quadros elétricos, mapeamento de rede de telefonia e de dados, ventilação mecânica, ar-condicionado, impermeabilização, etc.; e memoriais descritivos dos respectivos projetos, não contemplando as respectivas memórias de cálculos.

Esses documentos podem ser entregues em meios eletrônicos anexados ao manual, subdivididos em partes. O manual pode mencionar os locais e formas de acesso ou consulta no caso dos documentos legais listados na tabela, após a entrega da edificação. O Anexo A apresenta relação orientativa e não exaustiva dos documentos a serem entregues para o condomínio e pode ser utilizada como referência para empreendimentos em geral.

Estes documentos devem ser adequados em função do empreendimento e das exigências legais do local em que se encontra. O manual deve conter explicitamente: que o proprietário ou o condomínio é o responsável pelo arquivo dos documentos, garantindo a sua entrega a quem o substituir, mediante protocolo discriminando item a item; que o proprietário ou o condomínio é responsável pela guarda dos documentos legais e fiscais, durante os prazos legais; que as providências para a renovação dos documentos são de responsabilidade do proprietário ou o condomínio.

A elaboração do manual, objeto desta norma, deve ser feita por empresa ou responsável técnico. A entrega do manual deve ser feita pela incorporadora ou construtora. Em edificações condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves: aos primeiros proprietários, um exemplar do manual com informações sobre cada área de uso privativo, incluindo também informações julgadas necessárias sobre sistemas, elementos e componentes, instalações e equipamentos de áreas comuns; ao primeiro representante legal do condomínio, um exemplar do manual específico às áreas comuns e seus equipamentos, incluindo o conjunto completo de projetos atualizados “como construídos” e especificações técnicas, indicados no Anexo A.

Caso o proprietário não seja ocupante efetivo da edificação, ele deve entregar cópia do manual para o usuário, de forma que este atenda às instruções e prescrições contidas no manual. O manual deve conter uma advertência explícita e grifada ao proprietário ou condomínio a respeito de sua responsabilidade pela atualização obrigatória do conteúdo do manual quando da realização de modificações na edificação em relação ao originalmente construído e documentado no manual original.

Em complemento a esta advertência, deve-se pelo menos: expressar que a atualização deve necessariamente incluir a revisão e correção de todas as discriminações técnicas e projetos da edificação, além da revisão do manual; informar que a atualização do manual pode ser feita na forma de encartes que documentem a revisão de partes isoladas, identificando-se no corpo do manual os itens revisados, ou na forma de uma nova estrutura do manual, dependendo da intensidade das modificações realizadas na edificação; informar que a atualização do manual é um serviço técnico, que deve ser realizado por empresa ou responsável técnico; recomendar ao proprietário da edificação ou condomínio que as versões desatualizadas do manual sejam claramente identificadas como fora de utilização, devendo, porém, ser guardadas como fonte de informações sobre a memória técnica da edificação.

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