QUALIDADE – Artigos

01/03/2018

A gestão da manutenção de edificações

Mauricio Ferraz de Paiva

 

A manutenção de edifícios é uma atividade complexa que tem ganho cada vez mais importância nos dias que correm. O constante aumento do custo da eletricidade, assim como das matérias primas em geral, torna fundamental aplicarem-se metodologias corretas e adequadas na manutenção de edifícios, de forma a otimizar o rendimento do funcionamento do imóvel.

A complexidade dos conhecimentos necessários para uma correta manutenção dos edifícios vai desde conhecer os materiais básicos até ao conhecimento geral das diversas especialidades existentes nas instalações. Esta ação passa por conhecer os parafusos básicos até às regras de jardinagem ou funcionamento de máquinas de frio.

Já as exigências operacionais das instalações são de dimensão considerável assim como o conhecimento técnico do edifício e do equipamento existente, exige a concretização de uma manutenção adequada e sóbria. Pela utilização dos edifícios assim como o tempo, surgem diversas variáveis que causam degradação e danos quase irreversíveis nos imóveis, pelo que a (adequada) manutenção de edifícios deve ser uma preocupação constante dos responsáveis de manutenção. Isso deve ser feito, obrigatoriamente, conforme a norma técnica.

A NBR 5674 (NB595) de 07/2012 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações. A gestão do sistema de manutenção inclui meios para: preservar as características originais da edificação; prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes. As edificações existentes antes da vigência desta norma devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao apresentado. Os anexos desta norma apresentam exemplos de modelos não restritivos ou exaustivos a serem adaptados em função das características específicas da edificação.

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Quais os requisitos para o planejamento anual das atividades?

Como deve ser o fluxo da documentação?

Qual o modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva?

Quais os modelos de verificações e seus registros?

A manutenção de edificações é um tema cuja importância supera, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso. As edificações são suporte físico para a realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas e possuem, portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender a seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso a que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais.

É inviável, sob o ponto de vista econômico, e inaceitável, sob o ponto de vista ambiental, considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando os requisitos de desempenho atingem níveis inferiores àqueles exigidos pela NBR 15575 (Partes 1 a 6). Isto exige que a manutenção das edificações seja levada em conta tão logo elas sejam colocadas em uso.

A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos frequentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada (VUP), causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobrecusto intensivo dos serviços de recuperação ou construção de novas edificações. Significando custo relevante na fase de uso da edificação, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado, esporádico ou casual.

Ela deve ser entendida como um serviço técnico perfeitamente programável e como um investimento na preservação do valor patrimonial. A elaboração e a implantação de um programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de serem importantes para a segurança e qualidade de vida dos usuários, são essenciais para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil projetada. Para atingir maior eficiência e eficácia na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema na gestão da manutenção, segundo uma lógica de controle de qualidade e de custo.

A gestão do sistema de manutenção deve considerar as características das edificações, como: tipologia da edificação; uso efetivo da edificação; tamanho e complexidade da edificação e seus sistemas; localização e implicações do entorno da edificação. A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que: preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial; estabeleça as informações pertinentes e o fluxo da comunicação; estabeleça as incumbências e autonomia de decisão dos envolvidos.

Na organização da gestão do sistema de manutenção deve ser prevista infraestrutura material, técnica, financeira e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários, a saber: manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns; manutenção corretiva, caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários; e a manutenção preventiva, caracterizada por serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação.

A gestão do sistema de manutenção deve promover a realização coordenada dos diferentes tipos de manutenção das edificações. O programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de manutenção local.

Recomenda-se que os indicadores de eficiência da gestão do sistema de manutenção sejam periodicamente avaliados e estabelecidos, de forma a contemplar os seguintes parâmetros a serem adaptados em função da complexidade do empreendimento: atendimento ao desempenho das edificações e de seus sistemas conforme descrito na NBR 15575 (Partes 1 a 6); prazo acordado entre a observação da não conformidade e a conclusão de serviço de manutenção; tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de emergência; periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção da edificação; registros das inspeções. Dependendo do empreendimento outros parâmetros podem ser utilizados.

As inspeções devem ser feitas atendendo aos intervalos constantes do manual elaborado conforme a NBR 14037 e do programa de manutenção de cada edificação. As inspeções devem ser realizadas por meio de modelos elaborados e ordenados de forma a facilitar os registros e sua recuperação, considerando: um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação; as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificação associadas à sua vida útil, conforme indicações do manual e que resultem em risco à saúde e segurança dos usuários; as solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários.

Os relatórios das inspeções devem: descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento da edificação; apontar e, sempre que possível, estimar a perda do seu desempenho; recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva; e conter prognóstico de ocorrências.

O programa de manutenção consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos. O programa de manutenção deve ser atualizado periodicamente.

O programa de manutenção deve considerar projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando houver), além de características específicas, como: tipologia, complexidade e regime de uso da edificação; sistemas, materiais e equipamentos; idade das edificações; expectativa de durabilidade dos sistemas, quando aplicável aos elementos e componentes, devendo atender à 15575 quando aplicável; relatórios das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas, tanto físicas como financeiras; relatórios das inspeções constando as não conformidades encontradas; relatórios das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas; solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários; histórico das manutenções realizadas; dos serviços; impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação; escala de prioridades entre os diversos serviços; e previsão financeira.

O programa deve pelo menos conter uma sistematização ou estrutura que contemple: designação do sistema, quando aplicável aos elementos e componentes; descrição da atividade; periodicidade em função de cada sistema, quando aplicável aos elementos e componentes, observadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas; identificação dos responsáveis; documentação referencial e formas de comprovação; modo de verificação do sistema; e custo.

Esta norma apresenta modelos de sistematização das atividades de manutenção a serem realizadas, e que são normalmente citadas no Manual do Proprietário e no Manual das Áreas Comuns entregues ao proprietário, atendendo à NBR 14037. O Anexo A apresenta exemplos de modelos não restritivos para a elaboração do programa de manutenção preventiva. Contém sugestões com indicações de sistemas, para a periodicidade a ser ajustada em função das indicações dos projetos ou especificações técnicas.

O planejamento anual dos serviços de manutenção deve ser estabelecido de forma a considerar: as prescrições e especificações técnicas para as edificações; a disponibilidade de recursos humanos; a disponibilidade de recursos financeiros, incluindo previsão de contingência; a sequência racional e duração das atividades; o cronograma físico x financeiro; as necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes; os procedimentos de execução ou referência às normas técnicas e legislação; as especificações detalhadas dos insumos e materiais; a manutenibilidade; os dispositivos de sinalização e proteção dos usuários; a previsão de acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam realizadas inspeções e atividades de manutenção; a minimização de interferência nas condições de uso normal da edificação durante a sua execução.

O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em período futuro definido. As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção corretiva. As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas físicas, de custos.

As previsões orçamentárias devem expressar claramente a relação custo x benefício dos serviços de manutenção, devendo constar em ata as deliberações sobre a realização ou não destas intervenções. A estrutura de documentação e registro de informações deve ser concebida para propiciar evidências da gestão do programa da manutenção, custo x benefício na realização dos serviços de manutenção, redução da incerteza no planejamento, projeto e execução dos serviços de manutenção e auxílio no programa e no planejamento de serviços futuros.

A documentação do programa de manutenção deve incluir: o manual de uso, operação e manutenção das edificações conforme NBR 14037; o manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços; o programa da manutenção; o planejamento da manutenção contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro; os contratos firmados; os catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas; o relatório de inspeção; documentos mencionados na NBR 14037:2011, Anexo A, em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação; os registros de serviços de manutenção realizados; a ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção; os documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.

O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentação. Esta norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na figura. As deliberações referentes à documentação descrita na figura 1 devem constar na ata do condomínio.

Devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e da efetiva realização das manutenções. Recomenda-se que cada registro contenha: a identificação; as funções dos responsáveis pela coleta dos dados que compõem o registro; o estabelecimento da forma de arquivamento do registro; o estabelecimento do período de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado, assegurando sua integridade.

A organização e a coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar os serviços de manutenção preventiva e corretiva, bem como alterações realizadas. Toda a documentação dos serviços de manutenção executados deve ser arquivada como parte integrante do manual de uso, operação e manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal (proprietário ou síndico).

Toda esta documentação, quando solicitada, deve ser prontamente recuperável e estar disponível aos proprietários, condôminos, construtor/incorporador e contratado, quando pertinente. Quando houver troca do responsável legal (proprietário ou síndico), toda a documentação deve ser formalmente entregue ao sucessor.

Mauricio Ferraz de Paiva é engenheiro eletricista, especialista em desenvolvimento em sistemas, presidente do Instituto Tecnológico de Estudos para a Normalização e Avaliação de Conformidade (Itenac) e presidente da Target Engenharia e Consultoria – mauricio.paiva@target.com.br

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